6월부터 전세자금대출이 깐깐해지는 이유는?

전세사기가 잇따르며 보증기관의 손실이 눈덩이처럼 불어나자, 정부는 대책 마련에 나섰습니다.
그 결과, 2025년 6월부터 전세자금 대출 심사가 훨씬 더 엄격해집니다. DSR 적용은 물론이고, 보증비율도 90%로 하향 조정됩니다.
과연 어떤 변화가 생기는지, 세입자와 대출 예정자라면 꼭 알아야 할 내용을 정리해봤습니다.

 

 

전세자금대출, 왜 이렇게 바뀌는 걸까?

 

보증기관들이 수조 원의 손실을 떠안으면서, 정부는 더는 세금으로 막을 수 없다고 판단했습니다.
주요 변화는 다음과 같습니다.

구분	기존	2025년 6월 이후
보증비율	최대 100%	90%로 통일
심사 기준	보증서 발급으로 대부분 승인	DSR·DTI 본격 반영
대상	전체 대출 신청자	신규 신청자 한정
영향	대출 승인 쉬움	소득·부채 따라 거절 가능성 ↑

 

보증기관의 손실 실태는?

 

전세사기 피해가 급증하며 보험금 지급 규모가 폭발적으로 늘었습니다.
특히 HUG는 2023년 한 해에만 약 5조 원 가까운 보험금을 지급했고, 회수율은 20%도 채 되지 않습니다.
이로 인해 2년 만에 6조 원 이상의 영업손실을 기록했습니다.

정부는 6조 원 가까운 세금을 수혈했지만, 보증제도를 유지하기엔 턱없이 부족한 상황입니다.
결국 보증비율을 낮추고, 은행의 책임을 강화하는 방향으로 정책이 전환된 것입니다.

 

전세사기의 허점은 어디에 있었을까?

 

많은 임차인들은 ‘3종 세트’(전입신고, 실거주, 확정일자)를 갖추면 보호받을 수 있다고 믿었습니다.
하지만 이 제도는 물권이 아닌 채권 기반이기에, 접수 시간 차이로 후순위가 되는 일이 빈번하게 발생했습니다.

특히 계약 당일 오후에 집주인이 대출을 접수할 경우, 임차인의 권리는 밀려버리게 되며,
이때 보증보험이 없으면 사실상 전세금을 돌려받기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.

 

앞으로 전세자금 대출은 어떻게 달라질까?

보증기관은 3곳(HUG, 서울보증, 주택금융공사) 모두 보증비율을 90%로 조정합니다.
그만큼 은행은 대출자에게 더 많은 책임을 물을 것이며, 실제 대출 승인도 더 어려워질 수 있습니다.

특히 유주택자는 DSR 40% 기준이 적용되며, 단순한 보증서 발급만으로는 대출이 보장되지 않습니다.
대출을 계획 중이라면, 소득과 부채 수준을 미리 점검하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

 

Q&A: 많이 궁금해하시는 질문들

Q1. 기존 전세대출자도 영향 받나요?
아닙니다. 이번 개편은 2025년 6월 이후 신규 대출자에게만 적용됩니다.

Q2. DSR은 어떤 기준으로 적용되나요?
총부채원리금상환비율로, 연소득 대비 모든 금융부채의 원리금 합계를 기준으로 합니다.

Q3. 보증보험은 반드시 들어야 하나요?
법적으로 강제는 아니지만, 보증 없이 대출 승인은 거의 불가능하며, 사고 시 보호받기도 어렵습니다.

Q4. 전세사기를 막을 수 있는 방법은?
계약 전 등기부등본, 건축물대장 확인은 필수이며, 보험 가입, 3종 세트 유지가 기본입니다.

Q5. 임차인이 유의해야 할 가장 중요한 사항은?
전입일, 확정일자, 실거주 조건을 지속적으로 유지해야만 권리를 인정받을 수 있습니다.

마무리하며: 지금 준비해야 할 전략은?

앞으로 전세자금 대출은 ‘보증서’만으로는 해결되지 않습니다.
은행은 대출 리스크를 더 크게 부담하게 되므로, 보다 보수적인 심사가 진행될 것입니다.

따라서 대출을 계획하고 있다면 지금부터 소득·신용관리, 보증서 발급 조건을 철저히 점검해야 합니다.
또한 계약 전 정보 확인, 보험 가입은 더 이상 선택이 아닌 필수가 됩니다.

 

 

 

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